A társasházkezelők műszaki felülvizsgálattal kapcsolatos tennivalói
Egy társasház működtetése jóval több, mint a közös költség beszedése, a lakói bejelentések kezelése vagy a javítások megszervezése. A társasházkezelő egyik fontos feladata a társasház műszaki állapotának nyomon követése, a kötelező felülvizsgálatok megszervezése és az ezekhez kapcsolódó dokumentáció kezelése.
A villamos hálózat, a kémények, a gázvezetékek, a felvonók és az épület energetikai jellemzői mind olyan területek, amelyeknél jogszabályi előírások határozhatják meg az ellenőrzés, karbantartás vagy felülvizsgálat szükségességét.
De milyen műszaki felülvizsgálatokat kell figyelemmel kísérnie a társasházkezelőnek, milyen gyakran esedékesek, és miért fontos a dokumentáció megőrzése?
Milyen műszaki felülvizsgálatokra kell figyelni egy társasházban?
A társasház műszaki üzemeltetésének egyik legfontosabb része, hogy a kezelő nyilvántartsa a különböző berendezések és rendszerek ellenőrzési határidejét.
A társasház adottságaitól függően különösen fontos lehet:
- a villamos berendezések villamos biztonsági felülvizsgálata,
- a villámvédelmi rendszer ellenőrzése,
- a kémények és égéstermék-elvezetők ellenőrzése,
- a gáz csatlakozóvezetékek és felhasználói berendezések műszaki biztonságának biztosítása,
- a felvonók kötelező műszaki biztonságtechnikai felülvizsgálata,
- a tűzvédelmi rendszerek és berendezések ellenőrzése,
- az épület energetikai tanúsítása, amikor azt jogszabály előírja.
A pontos gyakoriság minden esetben az adott épület, berendezés és használat körülményeitől függ. Ezért nem célszerű minden társasházra egyetlen általános ellenőrzési ciklust alkalmazni.
Villamos hálózat felülvizsgálata társasházban
A villamos rendszer biztonsága kiemelt jelentőségű, hiszen egy hibás vagy elhasználódott villamos berendezés áramütéshez vagy akár tűzhöz is vezethet.
A jelenlegi szabályozás a villamos biztonsági felülvizsgálat fogalmát használja. A vizsgálat során többek között az áramütés elleni védelem és a villamos berendezés általános, tűzvédelmi szempontból is releváns állapota kerül ellenőrzésre.
A lakóépületek villamos berendezéseinek időszakos villamos biztonsági felülvizsgálatát főszabály szerint legalább hatévente kell elvégezni. A szabályozás azonban több speciális esetet és kivételt is tartalmaz, ezért a konkrét társasház esetében mindig az adott berendezésre vonatkozó előírásokat kell figyelembe venni.
A társasházkezelő feladata lehet a közös tulajdonú villamos hálózat szükséges felülvizsgálatának megszervezése, valamint a felülvizsgálat során feltárt hibák kijavíttatásának koordinálása.
Fontos különbséget tenni a közös tulajdonú villamos berendezések és az egyes lakások saját villamos hálózata között. A lakáson belüli berendezésekre külön szabályok vonatkozhatnak, és ezek ellenőrzése nem minden esetben a társasház közös feladata.
A vizsgálat eredményét dokumentálni kell, a társasházkezelőnek pedig célszerű a jegyzőkönyveket és minősítő iratokat rendszerezetten megőriznie.
Villámvédelem és tűzvédelmi szempontok
A társasház villamos biztonsága nem kizárólag az épület belső elektromos hálózatát jelenti. Az épület kialakításától és a vonatkozó követelményektől függően a villámvédelmi rendszer felülvizsgálata is szükségessé válhat.
A társasházkezelőnek ezért érdemes külön nyilvántartást vezetnie a villámvédelmi rendszer ellenőrzéseiről és az esetlegesen előírt javításokról.
Kéményvizsgálat társasházakban
A kémények és égéstermék-elvezetők ellenőrzése a társasházak egyik fontos biztonsági feladata.
A társasházakban a kéményseprő-ipari tevékenységet a katasztrófavédelem kijelölt szerve közfeladatként végzi. A 2026-os társasházi sormunkaterv szerint a szilárd tüzelőanyaggal működő berendezésekhez kapcsolódó égéstermék-elvezetők ellenőrzése évente, a gázüzemű és zárt rendszerű tüzelőberendezésekhez kapcsolódó kéményeké kétévente esedékes. A kémény teljes nyomvonalának műszaki felülvizsgálata négyévente kötelező.
A kéményseprő-ipari tevékenységet a 2015. évi CCXI. törvény szabályozza.
Mi a társasházkezelő feladata a kéményvizsgálattal kapcsolatban?
A társasházkezelőnek különösen arra kell figyelnie, hogy:
- a társasház szerepeljen a kéményseprő-ipari nyilvántartásokban,
- a soron következő ellenőrzés időpontja ismert legyen,
- a lakók megfelelően tájékoztatva legyenek,
- az ellenőrzéshez szükséges bejutás biztosított legyen,
- a feltárt hibák és hiányosságok kezeléséről intézkedjenek,
- a vizsgálat dokumentumait megőrizzék.
A kémények tulajdonosi és üzemeltetési felelőssége az alapító okirat és az adott épület sajátosságai alapján is alakulhat, ezért a társasházkezelőnek érdemes ezt is figyelembe vennie. A katasztrófavédelem tájékoztatása szerint a társasházak rendszeres kéményellenőrzése szervezett sormunka keretében történik.
Katasztrófavédelem – Kéményseprés
Gázvezetékek és gázkészülékek műszaki ellenőrzése
A társasházak gázellátó rendszereinek biztonságos üzemeltetése szintén olyan terület, amelynél a társasházkezelőnek figyelemmel kell kísérnie a szükséges műszaki ellenőrzéseket és karbantartásokat.
A gáz csatlakozóvezetékekre és felhasználói berendezésekre vonatkozó műszaki-biztonsági követelményeket külön jogszabályok és műszaki előírások határozzák meg. A gázrendszer biztonságos állapotának fenntartása az üzemeltető felelősségi körébe tartozik.
Fontos ezért, hogy a társasházkezelő ne egyszerűen egy általános „ötéves gáztömörségi vizsgálatot” tartson nyilván minden épületre, hanem az adott társasház gázrendszerére, vezetékére és berendezéseire vonatkozó konkrét követelmények alapján állítsa össze az ellenőrzési ütemtervet.
Mi tartozhat a társasház közös feladatai közé?
A társasházkezelőnek elsősorban a közös tulajdonhoz tartozó gázvezetékekkel és berendezésekkel kapcsolatos feladatokat kell koordinálnia.
A lakásokon belüli gázvezetékek és gázkészülékek esetében a tulajdonos vagy használó felelőssége is felmerülhet. A konkrét felelősségi határt az adott rendszer kialakítása, a tulajdoni viszonyok és az alkalmazandó szolgáltatói, illetve jogszabályi előírások alapján kell meghatározni.
Gázszivárgás vagy műszaki hiba esetén a gyors intézkedés különösen fontos. A nem megfelelő állapotú rendszer üzemeltetése nemcsak műszaki, hanem komoly élet- és vagyonbiztonsági kockázatot is jelenthet.
Lift műszaki biztonságtechnikai felülvizsgálata
A társasházakban működő személyfelvonók esetében a műszaki biztonságtechnikai ellenőrzések megszervezése az üzemeltető fontos feladata.
A felvonók ellenőrzését a 146/2014. (V. 5.) Korm. rendelet szabályozza. A rendelet szerint az üzemeltetőnek rendszeresen ellenőriztetnie kell, hogy a berendezés rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas-e.
A jelenlegi szabályozás alapján a kötelező műszaki biztonságtechnikai felülvizsgálatok:
- 20 évnél nem régebbi vagy felújított berendezés esetében naptári évenként váltakozva fővizsgálatból és ellenőrző vizsgálatból állnak,
- egyéb esetben félévente, szintén váltakozó fővizsgálattal és ellenőrző vizsgálattal történnek,
- kisteherfelvonó esetében évente váltakozó fő- és ellenőrző vizsgálat szükséges.
Ez lényeges változás az olyan régebbi összefoglalókhoz képest, amelyek még 10 éves korhatárt említenek.
Ki végezheti a felvonó vizsgálatát?
A kötelező műszaki biztonságtechnikai felülvizsgálatokat nyilvántartott szervezettel kell elvégeztetni.
A társasházkezelő feladata lehet:
- a megfelelő szervezet kiválasztása,
- a szükséges megbízás megszervezése,
- a vizsgálatok határidejének nyilvántartása,
- a jegyzőkönyvek és dokumentáció kezelése,
- a feltárt hibák kijavíttatásának koordinálása.
A jogszabály szerint az üzemeltetőnek minden naptári év június 30-ig meg kell bíznia valamely nyilvántartott szervezetet a műszaki biztonságtechnikai vizsgálatok elvégzésével.
Balesetveszély esetén az ellenőr jogosult és köteles a felvonót leállítani.
Energetikai tanúsítvány társasházaknál
Az energetikai tanúsítvány az épület energiahatékonyságáról ad képet, és meghatározott ingatlanügyletek, illetve egyes építési munkák esetén kötelező lehet.
Az energetikai tanúsítást a 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet szabályozza. A jelenlegi szabályozás szerint a tanúsítvány főszabály szerint öt évig hatályos.
Energetikai tanúsítványra többek között szükség lehet:
- új épület használatbavételéhez kapcsolódóan,
- meglévő ingatlan értékesítésekor,
- bérbeadáskor,
- egyes jelentős építési vagy energetikai munkák esetén.
Fontos azonban, hogy a társasház egészére és az egyes lakásokra vonatkozó tanúsítás szabályai nem azonosak minden esetben.
A társasházkezelőnek ezért elsősorban azt kell nyomon követnie, hogy az épületet érintő olyan ügylet vagy beruházás esetén, amikor energetikai tanúsítvány szükséges, a dokumentum elkészítése időben megtörténjen.
176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet – energetikai tanúsítás
Miért fontos a műszaki felülvizsgálatok dokumentálása?
A műszaki ellenőrzések megszervezése önmagában nem elegendő. Legalább ilyen fontos a felülvizsgálati dokumentumok rendszerezett megőrzése.
A társasházkezelőnek célszerű egy olyan műszaki nyilvántartást kialakítania, amelyben minden fontos berendezéshez és rendszerhez kapcsolódóan szerepel:
- a legutóbbi vizsgálat dátuma,
- a következő vizsgálat esedékessége,
- a vizsgálatot végző szakember vagy szervezet,
- a vizsgálat eredménye,
- a feltárt hibák,
- a javítások állapota,
- a kapcsolódó jegyzőkönyvek és minősítő iratok.
Ez egy esetleges hatósági ellenőrzés, műszaki probléma vagy káresemény esetén is fontos segítséget jelenthet.
Társasházkezelői műszaki felülvizsgálati ellenőrzőlista
Egy jól működő társasházkezelésben érdemes legalább az alábbiakat folyamatosan nyomon követni:
- Villamos biztonsági felülvizsgálat
- Villámvédelmi rendszer ellenőrzése
- Kéményseprés és kéményvizsgálatok
- Kémény teljes nyomvonalának műszaki felülvizsgálata
- Gázvezetékek és gázberendezések szükséges ellenőrzései
- Felvonó fővizsgálata és ellenőrző vizsgálata
- Tűzvédelmi berendezések ellenőrzése
- Gépészeti rendszerek szükséges karbantartása
- Energetikai tanúsítványok nyilvántartása
- Vizsgálati jegyzőkönyvek és minősítő iratok megőrzése
- Feltárt hibák kijavíttatásának dokumentálása
Hogyan segítheti a társasházkezelő a biztonságos működést?
A műszaki felülvizsgálatok egyik legfontosabb tanulsága, hogy a társasházkezelőnek nem érdemes csak akkor reagálnia, amikor már meghibásodás történt.
A tervezett karbantartás és a határidők rendszeres nyomon követése segíthet megelőzni a sürgős javításokat, a nagyobb károkat és a váratlan kiadásokat.
A professzionális társasházkezelés része lehet a műszaki feladatok koordinálása, a szakemberekkel való kapcsolattartás, a felülvizsgálatok nyilvántartása és a lakóközösség tájékoztatása is.
Az MK Property társasházkezelési szolgáltatása keretében a társasház működésének műszaki és üzemeltetési feladatai is a professzionális kezelés részét képezik.
Érdemes elolvasni a társasházkezelő feladatairól szóló kapcsolódó cikkünket is, amely részletesebben bemutatja, hogy milyen műszaki, pénzügyi és szervezési feladatokat lát el egy társasházkezelő.
Összefoglalás
A társasház műszaki felülvizsgálatai nem egyszeri feladatot jelentenek, hanem folyamatos odafigyelést és rendszeres nyomon követést igényelnek. A villamos hálózat, a kémények, a gázrendszerek, a felvonók és a tűzvédelmi berendezések mind olyan területek, amelyeknél fontos a megfelelő időben elvégzett ellenőrzés és karbantartás.
A társasházkezelő feladata elsősorban a szükséges vizsgálatok megszervezése, határidőinek nyomon követése, a szakemberekkel való kapcsolattartás, valamint a dokumentáció kezelése és a feltárt hibák elhárításának koordinálása.
A pontos felülvizsgálati gyakoriságot minden esetben az adott épületre, berendezésre és használatra vonatkozó hatályos jogszabályok alapján kell meghatározni. Ezért különösen fontos, hogy a társasházkezelő ne elavult, általános ellenőrzési listák alapján dolgozzon, hanem naprakész műszaki és jogszabályi követelményeket vegyen figyelembe.
A megfelelően megszervezett műszaki felülvizsgálatok nemcsak a jogszabályi megfelelést szolgálják, hanem hozzájárulnak a lakók biztonságához, az épület állagának megőrzéséhez és a társasház hosszú távú értékének fenntartásához.