A társasházkezelő feladata jóval túlmutat a közös költség kezelésén, a karbantartások megszervezésén és a lakóközösséggel való kapcsolattartáson. A társasház biztonságos üzemeltetésének egyik kiemelten fontos területe a tűzvédelem, amelynek szabályait többek között a tűz elleni védekezésről szóló jogszabályok és az Országos Tűzvédelmi Szabályzat (OTSZ) határozzák meg.
A társasházkezelőnek ezért gondoskodnia kell arról, hogy a közös tulajdonú területek és az épület tűzvédelmi szempontból megfelelő állapotban legyenek, az előírt ellenőrzések megtörténjenek, valamint a szükséges intézkedéseket időben megszervezzék.
De milyen tűzvédelmi kötelezettségei vannak pontosan a társasházkezelőnek, és mire érdemes különösen odafigyelni?
Milyen jogszabályok vonatkoznak a társasházak tűzvédelmére?
A társasházak tűzvédelmi követelményeit több jogszabály és műszaki előírás határozza meg. Ezek közül kiemelten fontos:
- az 1996. évi XXXI. törvény a tűz elleni védekezésről,
- az 54/2014. (XII. 5.) BM rendelet, vagyis az Országos Tűzvédelmi Szabályzat (OTSZ),
- a 101/2023. (XII. 29.) BM rendelet a tűzvédelmi szabályzatról, a tűzvédelmi házirendről és a tűzvédelmi oktatásról.
1996. évi XXXI. törvény – Jogtár
54/2014. (XII. 5.) BM rendelet – Országos Tűzvédelmi Szabályzat
101/2023. (XII. 29.) BM rendelet – tűzvédelmi szabályzat és tűzvédelmi házirend
Fontos ugyanakkor, hogy a társasházkezelő konkrét feladatait nem lehet kizárólag egyetlen jogszabályból levezetni. A kötelezettségek az épület kialakításától, rendeltetésétől, műszaki megoldásaitól és az ott végzett tevékenységektől is függhetnek.
1. Tűzvédelmi szabályzat és tűzvédelmi használati szabályok
A tűzvédelmi szabályzat készítésének kötelezettségét elsősorban a tűz elleni védekezésről szóló 1996. évi XXXI. törvény 19. §-a határozza meg. Nem minden társasház esetében jelent automatikusan külön tűzvédelmi szabályzat-készítési kötelezettséget pusztán az, hogy az épület társasház.
A lakó- és üdülőegységekre vonatkozó tűzvédelmi előírásokat, a riasztás és menekülés lehetséges módjait, valamint a tűzvédelmi eszközök használatára vonatkozó szabályokat az épületre vonatkozó tűzvédelmi használati szabályok tartalmazzák.
A társasházkezelő feladata ezért elsősorban annak megszervezése és ellenőrzése, hogy az épületre vonatkozó szükséges dokumentáció rendelkezésre álljon, és a tűzvédelmi előírások a gyakorlatban is érvényesüljenek.
2. Tűzoltó készülékek biztosítása és karbantartása
A társasház közös használatú helyiségeiben – az épület adottságaitól és a vonatkozó tűzvédelmi követelményektől függően – szükség lehet tűzoltó készülékek elhelyezésére.
A társasházkezelőnek ilyen esetben gondoskodnia kell többek között arról, hogy:
- a szükséges tűzoltó készülékek rendelkezésre álljanak,
- azok könnyen hozzáférhetők és megfelelően jelöltek legyenek,
- a készülékek karbantartása az előírt időközönként megtörténjen,
- a hibás vagy használatra alkalmatlan készülékeket megfelelően kezeljék vagy cseréljék,
- az ellenőrzések és karbantartások dokumentációja rendelkezésre álljon.
Fontos, hogy a tűzoltó készülékek ellenőrzési és karbantartási gyakoriságát nem célszerű egyszerűen „éves kötelező felülvizsgálatként” megjelölni, mert az alkalmazandó követelmények a készülék típusától és az adott előírásoktól is függhetnek.
3. Menekülési útvonalak szabadon tartása
A társasházak egyik leggyakoribb tűzvédelmi problémája a menekülési útvonalak eltorlaszolása.
A lépcsőházaknak, folyosóknak és egyéb menekülésre szolgáló útvonalaknak úgy kell működniük, hogy tűz esetén az épületben tartózkodók késedelem nélkül el tudják hagyni az épületet.
Ezért különösen fontos, hogy a közös területeken ne legyenek olyan tárgyak, amelyek akadályozzák a menekülést vagy csökkentik az útvonal szükséges átbocsátóképességét.
Problémát jelenthet például:
- kerékpárok és rollerek tárolása a közlekedési útvonalon,
- bútorok vagy egyéb tárgyak elhelyezése a lépcsőházban,
- babakocsik nem megfelelő helyen történő tárolása,
- tűzvédelmi szempontból nem megfelelően kitámasztott ajtók,
- a menekülési útvonal szélességének indokolatlan csökkentése.
Az OTSZ előírja, hogy a menekülési útvonalak átbocsátóképességét nem szabad a menekülést biztosító szükséges szélesség alá csökkenteni.
Országos Tűzvédelmi Szabályzat – menekülési útvonalak
A társasházkezelőnek ilyen esetekben nem feltétlenül az a feladata, hogy minden szabálytalanságot saját maga szüntessen meg, hanem hogy a társasház nevében megtegye a szükséges intézkedéseket, például felszólítsa a tulajdonosokat, illetve szükség esetén további intézkedést kezdeményezzen.
4. Tűzgátló ajtók és egyéb tűzvédelmi szerkezetek ellenőrzése
A társasház tűzvédelmének fontos részét képezik a tűzgátló szerkezetek, ajtók és egyéb, a tűz és füst terjedését korlátozó megoldások.
A társasházkezelőnek figyelnie kell arra, hogy az ilyen szerkezetek rendeltetésszerűen működjenek, és a szükséges ellenőrzések, karbantartások megtörténjenek.
Különösen fontos a pince, a garázs, a gépészeti helyiségek és a lépcsőházak tűzvédelmi állapotának rendszeres ellenőrzése.
5. Elektromos és gépészeti rendszerek felülvizsgálata
Az épület tűzbiztonsága szempontjából az elektromos és gépészeti rendszerek megfelelő állapota is kiemelt jelentőségű.
A társasházkezelőnek az épület adottságaitól és a vonatkozó előírásoktól függően gondoskodnia kell a szükséges időszakos felülvizsgálatok és karbantartások megszervezéséről.
Ide tartozhatnak például:
- a villamos berendezések szükséges felülvizsgálatai,
- a villámvédelmi rendszer ellenőrzése,
- a hő- és füstelvezető rendszerek karbantartása,
- a gépészeti berendezések ellenőrzése,
- a kazánházak és hőközpontok megfelelő üzemeltetése.
A felülvizsgálatok dokumentációját célszerű rendszerezetten megőrizni. Egy hatósági ellenőrzés során ugyanis nemcsak az számíthat, hogy egy berendezést ténylegesen ellenőriztek-e, hanem az is, hogy ennek igazolása rendelkezésre áll-e.
6. A tűzvédelmi házirend és a lakók tájékoztatása
A tűzvédelmi szabályok betartásához a lakók megfelelő tájékoztatása is hozzátartozik.
A 101/2023. (XII. 29.) BM rendelet külön rendelkezéseket tartalmaz a tűzvédelmi házirendre vonatkozóan. A társasházkezelőnek ezért fontos szerepe lehet abban, hogy a lakók megismerjék az épületre vonatkozó tűzvédelmi használati szabályokat.
A tájékoztatásnak érintheti többek között:
- a tűz esetén követendő eljárást,
- a riasztás módját,
- a menekülési lehetőségeket,
- a közös területek használatának tűzvédelmi szabályait,
- a tűzvédelmi eszközök használatára vonatkozó előírásokat.
A szabályok önmagukban azonban nem elegendők: a társasházkezelőnek a mindennapi működés során is figyelnie kell arra, hogy a közös területeken ne alakuljanak ki tűzvédelmi szempontból veszélyes helyzetek.
Ki felelős a társasház tűzvédelméért?
Gyakori tévhit, hogy minden társasházi tűzesetért automatikusan a társasházkezelő felel. A felelősség ennél jóval összetettebb.
A társasházkezelő feladat- és felelősségi köre elsősorban a rábízott feladatokhoz kapcsolódik. Ha például egy előírt felülvizsgálat megszervezése a kezelő feladata volt, de az nem történt meg, vagy a társasház közös területein fennálló nyilvánvaló tűzvédelmi hiányosságok megszüntetésére nem történt megfelelő intézkedés, annak lehetnek jogi következményei.
Ezzel szemben a tulajdonos saját lakásában tanúsított szabálytalan magatartása nem jelenti automatikusan azt, hogy az abból eredő minden felelősség a társasházkezelőt terheli.
Ezért különösen fontos a feladatok, intézkedések és ellenőrzések megfelelő dokumentálása.
Mi történhet egy tűzvédelmi hatósági ellenőrzés során?
A tűzvédelmi hatóság ellenőrzése során az épület tűzvédelmi állapotát és az előírások teljesülését is vizsgálhatják.
Ellenőrzés során többek között releváns lehet:
- a szükséges tűzvédelmi dokumentáció megléte,
- a tűzoltó készülékek állapota és karbantartása,
- a menekülési útvonalak szabadon tartása,
- a tűzvédelmi berendezések működőképessége,
- az előírt műszaki felülvizsgálatok és karbantartások igazolása,
- a tűzvédelmi használati szabályok betartása.
Hiányosság esetén a hatóság az adott jogsértés jellegétől és súlyától függően különböző intézkedéseket alkalmazhat, így például kötelezheti az érintettet a hiányosság megszüntetésére, illetve jogszabályban meghatározott esetekben tűzvédelmi bírság kiszabására is sor kerülhet.
Mit érdemes rendszeresen ellenőriznie a társasházkezelőnek?
A tűzvédelmi kockázatok csökkentése érdekében érdemes rendszeres ellenőrzési rendszert kialakítani.
Tűzvédelmi ellenőrzőlista társasházkezelőknek
- A szükséges tűzvédelmi dokumentáció rendelkezésre áll.
- A menekülési útvonalak szabadon használhatók.
- A lépcsőházak és folyosók nincsenek indokolatlanul eltorlaszolva.
- A tűzoltó készülékek hozzáférhetők és megfelelő állapotban vannak.
- A szükséges karbantartások és felülvizsgálatok megtörténtek.
- A tűzgátló szerkezetek és ajtók megfelelően működnek.
- A gépészeti és elektromos rendszerek szükséges ellenőrzései megtörténtek.
- A kapcsolódó dokumentumok és jegyzőkönyvek megőrzése biztosított.
- A lakók számára hozzáférhetők az épületre vonatkozó tűzvédelmi szabályok.
- Az észlelt hiányosságok megszüntetésére dokumentált intézkedés történt.
Összefoglalás: a társasházkezelő tűzvédelmi feladatai
A társasházkezelő tűzvédelmi kötelezettségei több területet is érintenek. A megfelelő tűzvédelmi dokumentáció biztosítása, a tűzoltó készülékek és tűzvédelmi berendezések karbantartásának megszervezése, a menekülési útvonalak szabadon tartása, a szükséges műszaki felülvizsgálatok elvégeztetése és a lakók tájékoztatása egyaránt fontos része a biztonságos társasházüzemeltetésnek.
A pontos kötelezettségeket mindig az adott társasház mérete, kialakítása, rendeltetése, műszaki megoldásai és használata alapján kell meghatározni. Ezért általános szabályok helyett célszerű az épület konkrét tűzvédelmi helyzetét szakemberrel is áttekintetni.
A megfelelő tűzvédelem nem pusztán jogszabályi kötelezettség: a lakóközösség életének és vagyonának védelméhez is alapvetően hozzájárul.
Ha professzionális társasházkezelésre van szükség, érdemes olyan szolgáltatót választani, amely a társasház műszaki és üzemeltetési feladatait is átfogóan kezeli. További információ a társasházkezelés szolgáltatásról érhető el.